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房刘志军 死刑企融资休克名单:阳光城、招商、金地、旭辉等再列
2019-06-11 13:18:13 | 来源:新浪新闻 | 作者:
房企融资休克名单:阳光城、招商、金地、旭辉等再列 2019.06.11 13:09:50新浪财经-自媒体综合

雪贝 | 一份房企融资休克名单

来源:雪贝财经

作者:老胡

不是3家,也不是5家,而是20家。

这是一份针对房企在公开市场融资的“休克名单”。

过去至少两年,稍有觉悟的房企,都在内部划出了一条红线:不拿地王。

但是,2019年春天,已有胆大的少数几家开始试探:

这条红线还要不要守?

他们的底气来自于:在整个一季度,货币政策稳健宽松的背景下,无风险利率下行,尤其是发债成本较2018 年下半年有了明显下降。

稍有胆识的房企都抓住了这个窗口期,整个行业融资规模快速回升。

这使得最高监管层不得不提前进行预警,以遏制出现系统性风险的苗头。

同时,杜绝行业更大范围的形势误判。

5月中旬,国家住建委和人行联合发出了一份非公开口径,要求暂缓对总计20家房企在公开市场融资。

这份名单包括:阳光城、招商、金地、旭辉、中铁建、融信、龙光、新城控股、恒大以及此处不点名的等等。

这些房企的一致特点是:上半年在公开土地市场拿地活跃。

如外界此前所传出的一样,有一家房企被特别关注:旭辉。

一个尚未落地的说法是,甚至可能针对个别房企有更严厉限制。

未被列入到名单的房企,公开市场渠道目前可正常融资,但是监管部门也做出了口头指导,需要严格遵守行业、产业政策。

“如果业务合法合规性上有问题,会有额外的披露要求“。

与2018年水深火热相比,从2019年1月份到5月,房地产的资金端整体是春光明媚的。

这背后,有有息负债集中到期,借新还旧需求增加的因素。

更大的背景是货币政策偏向于稳健宽松,无风险利率下行,房企公司债发行成本有明显下降。

在这5个月中,不完全统计,中国内资房企发了107只公司债,资金规模接近1500亿元,平均利率5.7%。

107只的发债数量上,上市公司只占46只。

1500亿元的发债规模,同比翻倍还有多。上市公司的发行规模超过 610亿元,同比增加56%;非上市公司发行规模为 869亿元,同比增加了173%。

这期间,资信无瑕疵的房企,发债成本都有明显下降, 整体5.7%的平均利率,比去年同期下降了7个百分点左右。

另一个渠道,。按照用益信托网的统计,1-5 月房地产信托成立数量为 2584 个,同比增加了75.8% ;规模为 3945.1 亿元,同比增加了13.9% 。

平均收益率为 8.32%,同比增加了0.57%。

尤其要提到的是,房企海外发债在这5个月是井喷态势。外债发行数量为 83 只,同比增加了38.33%, 海外债发行规模为 331.7 亿元,同比增加了25.93%。

这次名单中被“暂缓”的融资渠道还包括ABS融资。

这一渠道在今年一季度的前两月市场冷淡,但是在最后一个月在数量和规模都大幅攀升。

一季度共发行产品235只,发行规模共计3474.72亿元,同比分别增加88.00%和59.15%。

回到开始的话题,对于目前被列入“暂缓”名单的房企,在不确定何时解禁之前,融资成本会大幅攀升。

我们的估算是,如果ABS和公司债渠道无法使用,转向通过其他渠道融资,成本利率预计会增加3个点左右。100亿融资规模,财务成本多增4亿元左右。

监管层“点名式”的定向调控,上一次还是针对万达似的少数几大灰犀牛。

这种方式不能说是一种常规手段和工具,但是在未来可能会成为阶段性常用手段,是灵活且务实的。

这背后也有几个信号:

1、既定总政策不变,针对房地产行业的决策底线没有丝毫放松:房住不炒。

这一条不会因为外部环境及宏观环境的变化而松动。

2、监管调控主体虽不再是国家层面一刀切,转为因城施策,地方政府成为舵手,但主管部门灵活定向的调控工具可随时调用,且不再是事后调控,而是提前干预。

3、面向房企的边界有两点:一个是地王,这是监管亮红灯的信号;地产行业的波动不能传导至金融行业,哪怕是出现系统性风险的苗头也不行。

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